Phí bảo trì chung cư 2% dùng để làm gì? Ai quản lý và cư dân giám sát ra sao
Phí bảo trì chung cư 2% dùng để làm gì? Đến ngày ký biên bản bàn giao, không ít người mua nhà bất ngờ khi ban quản lý đưa ra khoản phí bảo trì 2% và yêu cầu đóng ngay. Con số có khi lên tới hàng chục triệu đồng, nên câu hỏi đầu tiên gần như ai cũng đặt ra là tiền này rồi đi đâu. Bên mình đã đồng hành cùng rất nhiều khách hàng ở TP.HCM trong giai đoạn này, nên bài viết sẽ đi thẳng vào phí bảo trì chung cư 2% dùng để làm gì, ai đứng ra giữ tiền và cư dân nên theo dõi khoản này thế nào.
Vì sao nhiều người đóng 2% mà không hiểu nó đi đâu
Tình huống này gặp rất thường xuyên. Khách vừa ký xong biên bản, chưa kịp nhận chìa khóa đã được thông báo phải nộp khoản bảo trì. Trong lúc vội, nhiều người chuyển khoản luôn mà không hỏi kỹ.
Khoản này không phải phí vô danh. Nó là quỹ dành cho phần sở hữu chung của cả tòa nhà. Vì vậy mọi chủ căn hộ đều phải góp, kể cả khi bạn chỉ sở hữu một căn duy nhất. Hiểu được điều này trước sẽ giúp bạn bớt cảm giác bị “thu thêm” một cách vô lý.
Khi làm thủ tục, bạn nên tự đặt ra hai câu hỏi: vì sao phải đóng một lần lớn như vậy, và nếu không dùng đến thì khoản tiền có bị mất không. Các phần dưới sẽ lần lượt trả lời từng ý.
Khoản 2% được tính như thế nào
Đây là khoản đóng một lần, thường tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị căn hộ và thường không bao gồm VAT. Căn càng đắt thì khoản này càng cao, vì phần sở hữu chung gắn với căn đó cũng tương ứng lớn hơn.
Cần phân biệt rõ với phí quản lý vận hành. Phí quản lý là tiền đóng hằng tháng để trả lương bảo vệ, vệ sinh và điện chiếu sáng hành lang. Phí bảo trì 2% thì khác hẳn: đó là khoản dự phòng cho những việc lớn, xảy ra không đều đặn, như thay máy bơm, sửa thang máy hay chống thấm mái.
Thời điểm đóng thường là lúc nhận bàn giao, trước khi nhận chìa khóa. Chính vì dồn vào một thời điểm nên nhiều người cảm thấy khoản này nặng.
Quỹ bảo trì được chi cho những hạng mục nào
Tiền trong quỹ chỉ dành cho phần sở hữu chung, tức những thứ không thuộc riêng căn nào mà ai cũng dùng. Dễ hình dung nhất là thang máy, máy bơm nước, tủ điện tổng và hệ thống cấp thoát nước chính.
Ngoài ra còn có mặt ngoài tòa nhà, mái chống thấm, sân vườn, hồ bơi và các hạng mục chung khác. Khi mái dột hoặc đường ống chính bị hỏng, nguồn để sửa chữa chính là quỹ này.
Quỹ không dùng cho chi tiêu thường nhật. Tiền điện đèn hành lang hay lương bảo vệ thuộc về phí quản lý hằng tháng, không lấy từ đây. Nếu ban quản lý dùng quỹ bảo trì để trả những khoản đó, bạn nên yêu cầu giải trình rõ ràng.
Ai là người giữ và điều hành quỹ bảo trì
Giai đoạn đầu, thường chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành được ủy quyền sẽ giữ quỹ. Họ điều hành tòa nhà khi cư dân chưa bầu được ban quản trị.
Khi tòa nhà đã bàn giao và thành lập ban quản trị, cư dân bầu ra ban này để quản lý. Từ thời điểm đó, quyền điều hành quỹ dần chuyển sang ban quản trị do cư dân lựa chọn.
Điểm bạn cần để ý là tài khoản quỹ phải tách riêng, không được trộn với doanh thu của chủ đầu tư. Nếu thấy tiền bảo trì nằm chung với khoản thu khác, hãy đặt câu hỏi ngay từ đầu.
Cư dân nên theo dõi và kiểm tra quỹ bảo trì ra sao
Đừng để quỹ chỉ tồn tại trên giấy tờ. Bạn có quyền biết số dư hiện còn bao nhiêu và đã chi vào đâu. Đây là điều bên mình luôn nhắc khách sau khi bàn giao.
Bạn có thể yêu cầu công khai số dư, sổ thu chi và chứng từ theo định kỳ. Khi có sửa chữa lớn, hãy xem biên bản nghiệm thu từng hạng mục, không chỉ nhìn vào tổng số tiền. Một bảng chi tiết rõ ràng luôn dễ kiểm tra hơn một con số tròn trịa.
Nếu có nghi ngờ, bạn có quyền yêu cầu kiểm tra và làm việc trực tiếp với ban quản trị hoặc cơ quan quản lý địa phương. Đừng ngại hỏi, đó là quyền chính đáng của cư dân.
Thử tính phí bảo trì 2% với một căn hộ cụ thể
Lấy ví dụ một căn 70m² có giá trị 2,5 tỷ đồng. Phí bảo trì 2% sẽ là 50 triệu đồng. Nếu cùng đơn giá, căn 50m² sẽ có khoản khoảng 36 triệu, còn căn 120m² khoảng 60 triệu.
Con số trên chỉ mang tính minh họa. Để chắc chắn, bạn phải đối chiếu với hợp đồng thực tế của căn mình, vì cách tính và đơn giá có thể khác nhau theo từng dự án. Đừng lấy một con số có sẵn rồi tin luôn là đúng.
Những sai lầm thường gặp khi đóng và quản lý quỹ bảo trì
Lỗi đầu tiên là chuyển tiền nhưng không lấy biên lai và hóa đơn đầy đủ. Khi cần đối chiếu sau này, không có chứng từ thì rất khó làm việc với ban quản lý.
Lỗi thứ hai là không hỏi tài khoản quỹ đứng tên ai và được theo dõi bằng cách nào. Nhiều người chỉ biết số tài khoản để chuyển, còn tiền thực tế nằm ở đâu thì không rõ.
Lỗi thứ ba là không ghi rõ mức phí và mục đích sử dụng trong hợp đồng mua bán. Khi tranh chấp xảy ra, điều khoản mơ hồ khiến bạn khó đòi quyền lợi.
Trước khi chuyển tiền bảo trì cần kiểm tra điều gì
Đọc kỹ điều khoản về phí bảo trì trong hợp đồng và nội quy chung cư trước khi xuống tiền. Đừng chỉ nhìn con số cuối cùng mà bỏ qua cách tính. Nếu cần so sánh thêm các điều khoản khác trong hợp đồng, bạn có thể tham khảo bài Hợp đồng mua bán căn hộ cần lưu ý gì? 8 điều khoản hay bị bỏ sót.
Sau đó hỏi chủ đầu tư về kế hoạch sử dụng quỹ và thời điểm bàn giao cho ban quản trị. Một câu trả lời rõ ràng, có mốc thời gian cụ thể là dấu hiệu tốt.
Cuối cùng, đối chiếu mức phí với quy định hiện hành để chắc rằng khoản bạn đóng hợp lệ và không bị đẩy lên quá mức.
Quyền lợi của cư dân liên quan đến quỹ bảo trì
Bạn có quyền được biết kế hoạch bảo trì dài hạn và mức trích lập định kỳ. Đây là thông tin nên được cung cấp sẵn, không cần phải xin đi xin lại nhiều lần.
Khi có quyết định chi lớn từ quỹ, bạn được tham gia biểu quyết qua hội nghị nhà chung cư. Đừng bỏ qua những buổi này, vì đó là lúc tiền của chính bạn được quyết định.
Muốn nắm trọn nghĩa vụ tài chính, bạn nên đọc thêm bài Phí quản lý chung cư: cách tính và 7 quyền cư dân cần biết để hiểu phần phí hằng tháng đi cùng với khoản bảo trì. Nếu bạn đang làm thủ tục nhận nhà và cần đối chiếu các quy định pháp lý liên quan đến nhà ở, hãy tham khảo Cổng Thông tin Chính phủ. Sau khi nhận nhà, việc lên kế hoạch chi phí và sắp xếp không gian cũng cần tính toán kỹ, bạn có thể xem thêm Nhận nhà chung cư: lắp két sắt và nơi bán két sắt ở Cần Thơ.
Câu hỏi thường gặp
Phí bảo trì 2% có phải đóng hằng năm không?
Không. Khoản này thường chỉ đóng một lần khi nhận bàn giao. Phí quản lý hằng tháng mới là khoản đóng định kỳ.
Nếu chủ đầu tư không bàn giao quỹ thì cư dân xử lý thế nào?
Bạn nên yêu cầu bằng văn bản và làm việc với cơ quan quản lý địa phương nếu cần. Ghi lại mọi lần trao đổi để có căn cứ khi làm việc.
Quỹ bảo trì có được dùng để trả phí quản lý hằng tháng không?
Thông thường là không nên, và nhiều trường hợp không được phép. Hai khoản này có mục đích khác nhau nên cần tách bạch rõ ràng.
Có xin hoàn lại phí bảo trì khi không ở căn hộ đó nữa không?
Thông thường khoản này gắn với căn hộ và không hoàn lại khi bạn bán hay cho thuê. Việc chuyển nhượng cần xem điều khoản hợp đồng cụ thể.
Làm sao biết quỹ bảo trì còn bao nhiêu tiền?
Yêu cầu ban quản lý hoặc ban quản trị công khai số dư và sổ thu chi định kỳ. Nếu không được cung cấp, đó là lúc bạn nên yêu cầu kiểm tra chính thức.